第一条因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。

  ——《最髙人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解 释（-）＞（2016年2月22日，法释〔2016〕5号）

  九、丰富和创新行政诉讼裁判方式,快速有效化解纠纷 各级人民法院要通过法律规范释明、诉前风险提示等措施,加强诉讼指导,避免连环诉讼、重复诉讼，使行政法律关系尽快稳定，使各项应对举措发挥实效。

  充分发挥行政诉讼附带解决民事争议的功能,在受理行政机关对平等主体之间的民事争议所作的行政裁决、行政确权、行政处理、颁发权属证书等案件时，

  可以基于当事人申请一并解决相关民事争议。要正确地处理行政诉讼与民事诉讼交叉问题，防止出现相互矛盾或相互推诿。

  论可以在查清事实的基础上直接就行政主体对原民事性质的事项所作出的裁决或确认依法作出判决，以减少当事人的诉累。撤销具体行政行为责令重新作岀具体行政行为的判决以及责令行政机关履行法定职责的判决,要尽可能明确具体，具有可执行性;不宜在判决书或判决主文表述的内容，能够最终靠司法建议加以明确。

  问：审判实践中存在许多因涉及不动产登记而产生民事与行政交叉的情形,如一方当事人认为登记的不动产权属错误，以登记行为违法为由提起行政诉讼,另一方当事人则针对导致不动产物权变动的原因行为的效力提起民事诉讼等。各地法院对这些纠纷的审判程序、适用法律和裁判结果均存在着许多差异。那么，在因确认房屋等不动产物权归属或就买卖房屋等法律关系发生争议，涉及对房屋等不动产登记的异议时，究竟应当通过民事诉讼还是行政诉讼程序解决呢？

  答:造成你提到的现象的原因很多，但究其根本而言,是由于对不动产登记的性质及其在不动产物权变动中的作用认识不清所致。实际上，相当大一部分涉及不动产登记的案件中，当事人主要争议的是登记所涉及的民事法律关系，由于不动产物权基于登记而生效，导致登记行为被卷入诉讼,从而呈现出民事纠纷与行政纠纷交织的表象。当事人往往认为，不动产登记系国家机关作出的行政确认行为，是登记机构对不动产权属状况的最终有效确认,如果不动产登记上的记载及相应不动产权利证书不被撤销，则表明其记载的权属状况正确无误，因此，撤销最后的登记发证行为，是权属问题最终解决的最有效、最直接的途径。司法实践中,有些民事法官在遇到涉及登记问题的不动产权属案件时，也常以登记的公定力为由，要求当事人先提起行政诉讼，中止民事案件的审理，待行政诉讼对登记行为的审查结论作出后，再依据行政判决结果来作岀民事判决。这些错误观点是造成涉不动产登记、不动产权属争议乱象的思想认识根源。因此，有必要明确不动产物权归属及其原因行为的争议属于民事争议的性质，区分民事诉讼与行政诉讼的审查范围与对象，理顺两种诉讼程序。《解释》第一条对此问题予以明确规定。

  首先应当正确地认识到我国不动产登记性质的复合性。一方面，不动产登记是不动产物权的公示方式，是当事人不动产物权发生变动的意思表示推动的结果，不能把不动产物权登记理解为国家对不动产物权关系进行的干预,解释为行政权力对不动产物权的授权或确认。另一方面，根据《不动产登记暂行条例》的规定，我国承担不动产登记的机构在性质上是国家行政机关，就其履行不动产登记的法定职责及所遵循的程序而言，不动产登记又具有行政行为的特点。

  不动产登记的复合性导致由此引发的诉讼就应该依据诉讼标的而区分民事或行政诉讼程序。涉不动产登记民事诉讼的诉讼标的应当是针对不动产物权的归属或原因行为（基础法律关系）；涉不动产登记行政诉讼的诉讼标的针对的是登记行为本身，亦即在行政诉讼中人民法院审査的是登记行为的合法性。也就是说，当事人之间或第三人对被登记的不动产物权或原因行为等民事法律关系产生争议，此争议实质上存在于当事人之间，当事人与登记机构之间并无实质争议，故应当通过民事诉讼程序加以解决。因登记机构违反法律规定拒绝登记或登记程序不合法导致错误登记等违反法定程序，而在当事人与登记机构之间产生的纠纷，如果登记机构对应予登记的事项不予登记或对于错误的登记不予更正，当事人可以提起行政诉讼。

  当然,根据行政诉讼法第六十一条的规定，在涉及登记的行政诉讼中，当事人申请一并解决相关民事争议的，人民法院可以一并审理。这一规定的目的是完善民事争议和行政争议交叉时的处理机制，便于纠纷的一次性解决，方便当事人诉讼，并未改变相关争议的民事纠纷性质,对此应当有正确的认识。

  可见，民事诉讼与行政诉讼在关涉不动产物权权属及原因行为、不动产登记的争议中各行其道，各司其职,各级人民法院对此应该依据《解释》第一条规定的精神准确把握。

  —《逐步提升保障财产权利及市场交易安全与效率的法治化程度——最高人民法院民一庭负责人就物权法司法解释（一）答记者问》，载《人民法院报》2016年2月24日。

  关于三被上诉人订立的《分家协议》是否有效的问题。一审诉讼中,上诉人提交的《结婚证》证明了上诉人汪伦与被上诉人刘玉婵于1999年6月6日再婚,并办理了结婚登记手续。提交的建设用地批准书，建设用地规划许可证和建设用地验收单，证明本案争议房屋系上诉人汪伦与被上诉人刘玉婵在婚姻关系存续期间修建。2003年7月1日《分家协议》证明三被上诉人已将本案争议的房屋分割，协议上没有上诉人汪伦的签字认可。上诉人汪伦与被上诉人刘玉婵于1999年6月6日再婚，修建了本案诉争房屋，刘玉婵在2003年修建某县旺兴大街011幢房屋时,其共同生活的亲属有刘玉婵、汪伦、刘桓、刘东。虽然本案诉争房屋的建设用地许可证、土地出让合同、土地使用证等证件显示属于被上诉人刘玉婵的名字，但汪伦与刘玉婵再婚后,汪伦已实际成为刘玉婵的共同生活的亲属，并参与了房屋的建设，汪伦对家庭共有财产依法享有权利。2003年7月1日，三被上诉人订立的《分家协议》上无上诉人汪伦的签字认可，协议有几率存在侵犯上诉人合法权益的情形，应属于无效协议，原审法院在判决书说理部分已详细做了分析论证，对此的处理并无不当。

  关于某县旺兴大街011幢房子是不是属于上诉人汪伦与被上诉人刘玉婵的夫妻共同财产的问题。在一审诉讼中，本案争议的建设用地许可证、土地出让合同、土地使用证等证件均系被上诉人刘玉婵的名义，汪伦应当明知，从证人所作的证言表明在办理本案争议的房屋产权证时上诉人汪伦到场，且对房屋产权证也未向机关提出异议，结合原审法院在2008年8月3日执行汪伦时，汪伦陈述本案争议房屋是被上诉人刘东的等内容,应视为上诉人对三被上诉人分房行为和行程序是明知，且从租赁合同亦能证明房屋是被上诉人刘玉婵、刘桓、刘东管理。房屋所有权证是政府部门对房屋产权确认的凭证。本案争议的房屋已经政府确认了产权,现在上诉人起诉要求确认房屋属于夫妻共同财产，因政府部门已经办理的房屋产权证未被撤销，该证依法具有权属证明效力。原审结合上诉人汪伦与被上诉人刘玉婵已实际分得一层房屋和已办理房屋产权证多年的事实，据此判决驳回上诉人的诉讼请求并无不当。

  ——杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著:《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第517-518页。

  一、审査不动产登记的基础关系或确认物权权属诉讼的审理程序 《物权法司法解释（一）》第1条规定，对此类案件应予受理,受理之后的审理程序应作何处理？尤其是在一方当事人对案件所涉不动产登记行为提起了行政诉讼的情形下，出现了传统上认为的所谓民事、行政交叉案件,此时民事诉讼和行政诉讼何者应先行，是否应对民事或行政诉讼中止审理？

  涉不动产登记民事诉讼的诉讼标的是不动产物权的归属或原因行为（基础法律关系）；涉不动产登记行政诉讼的诉讼标的是登记行为，行政诉讼审查的是登记行为的合法性。民事诉讼与行政诉讼应当按照各自的审查标准完成案件的受理及审理，即民事诉讼对涉及不动产物权变动的民事法律关系进行审核检查，做出关于物权变动原因行为效力、物权归属的判断;行政诉讼对登记行为的合法性进行审査并做出判断。通过民事诉讼解决当事人之间的不动产物权权属争议或原因行为争议并不涉及对登记行为合法性的审查，民事审判权无须应对行政行为的公定力，所以也不存在行政诉讼先行的问题，并不是特别需要中止审理等待对方审理的结果。

  二、当事人已经申请在行政诉讼中解决民事争议并被受理，另行提起民事诉讼的处理 根据《行政诉讼法》第61条和《物权法》第19条的规定，权利人能请求不动产登记机构进行更正登记，如果登记机构不作为,则权利人可以依法提起行政诉讼，此时，如果当事人之间就权属产生争议的，能够最终靠申请一并解决,也可以另行提起民事诉讼加以解决。这与《物权法司法解释（一）》第1条规定并不矛盾。当然，两条规定之间其实隐含一个前提,即尚没有在行政诉讼程序中申请一并解决民事争议的。如果当事人已经申请在行政诉讼中解决民事争议并被受理，此时如再另行提起民事诉讼,则因违反一事不再理原则而不应被受理。

  三、一方当事人提起了行政诉讼，并申请一并确认物权并被受理，另一方另行提起了主张认定原因行为无效,或者请求撤销、解除该原因行为的民事诉讼,对于该民事诉讼是否应予受理 由于行政诉讼中审理的民事纠纷与另行提起的民事诉讼在诉讼标的上并非同一，故对此应依法受理，但在审理中发现已经存在行政诉讼中解决民事权属争议的，应注意两个诉之间的协调，能够最终靠中止其中一个诉讼，或者移送合并审理的方式加以解决。

  ——杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第56~57页。

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